一个网红别墅和一个女设计师的“多重人格”

  医学角度的人格分裂,其实是个严肃的问题,不能想当然的下结论。但从职场角度来说,没有多重人格几乎是不可能的。比如陈筱秋,在职场上是一个充满创意和热情的建筑设计师,但在生活里,她是一个醉心武侠的网文写手,一个酷爱K歌的酒中女杰……

  在跟随她踩盘一个新近交房的网红别墅项目——领地锦巷兰台的过程中,陈筱秋就把自己“分裂”成了四个有趣的角色。通过和这些“隐藏人格”的交流,我们也搞懂了这个网红项目跑赢行情的原因所在。

  作为中泰联合设计股份有限公司的主创设计,这次组织团队集体踩盘锦巷兰台,陈筱秋本身是带着设计复盘的目的而来的。但在项目现场,她的角色更像一个职业差评师,设计还原、施工用材、园林绿化、植株选择,甚至光影效果,现场组织,都成了她逐一“挑刺”的重要指标。

  好在,小全全本来就打算做一个卖家秀和买家秀的比对,提前找来效果图给到摄影师选点位。事实证明,这种高度还原设计意图的项目呈现效果,让“差评师”陈筱秋还是颇为满意的。

  从售楼部进入小区,动线分为左右两边,左侧是高层组团,右侧是低密别墅组团。售楼部效果图和实景图,基本做到了无差别还原。前期的示范区,已经成为小区的酒店大堂式主入口,强调了归家仪式感。

  这就是很带感的“锦巷”:有长长的“景深”,也有如“天井”一样的采光空间,石材拱门给人一种年代感和穿越感。

  每个巷子的端头墙上,有这条巷子的名字,以及根据名字而挑选出的一首古诗。站在别墅组团的“巷子口”,这种对传统巷弄文化和生活图景的想象,确实是被勾起来了的。巷子“天桥”下的那些枯山水小景致,对应的是每一户的入户花园,为更多的邻里交流营造了比较好的氛围。

  设计效果图,渲染入户门厅的仪式感,屋顶露台的高端感,大开窗面的通透感,石材到顶的尊贵感,园林绿地的亲和感,中式回纹的典雅感,确实让人向往。实景图的对应细节处理,基本如实还原了设计意图。

  高层部分,建筑外立面和中庭景观的打造,因为当天有阳光的加持,实景比效果图还出彩。

  总体来说,实物交付时,案名中的“锦巷”、“兰台”两个关键词在项目中尽可能地做了展现,既有写实之意,又有写意之笔,算是相当应景。

  比起项目呈现带给小全全的兴奋点,更吸引我们注意力的,是在陈筱秋口中反复提及的“乐高”别墅这个词。反复揣摩回味之后,小全全觉得,“乐高”别墅这样的产品在领地锦巷兰台这个项目中诞生并且获得成功,并非是建筑设计师一时心血来潮,而是反复咀嚼决定一个项目成败的四个要素:土地指标、客群定位、产品形态、总体货值之后,最终给出的巧妙答案。

  谈到这个话题,陈筱秋顿时从一个挑剔的差评师,变身成为以上帝视角俯瞰地块的“架构师”。这里,直接引述陈筱秋的回忆,可能比小全全的描述要更生动一些。

  这个地块2月4日发出的拍卖公告,算起来是2016年春节大假前的倒数第3个工作日,而我们的看地、强排工作从大年初三那天就开始了。这块位于犀浦的69.7亩商住土地,楼面价1125元/平方米,比起现在整个郫都区轻轻松松就过万的楼面价,看似捡了一个大便宜。但事实上,2015年底成都楼市的当红炸子鸡高新区核心地段楼面价不过才拍到四千多,开发商已经压力山大。而且,这块地一面紧邻犀浦高铁站,商业高达52%,决定了所有的产品溢价只有通过48%的住宅产品去实现,绝不简单。

  交标那天,我们PPT的第二页非常简单,一张Google地图,一个象征着用地的黄色小星星。我都忍不住为这页似乎没体现啥设计思路的ppt感到紧张。

  对着这颗小星星:“从西往东看,是居住度非常成熟的郫都旧城区,有着大量的进城刚需和刚改客户;从东往西看,是高新西区以及金牛核心的国宾板块,聚集着大量改善客户,项目亦有更强的改善属性。”

  高铁站略有一点影响,但也意味着项目的对外展示性更强,布局指标中的商办业态,项目亮相好,还隔离了铁路干扰。高层一定要有大中庭,品质做足。溢价产品在洋房和别墅中选择。当时的成都人对洋房态度很冷淡,溢价度也不高,更偏爱赠送大的别墅产品。于是业态选择最终是倾向于低密别墅类产品。

  高层是犀浦板块的绝对主力,放眼竞品,有T8,有T6,有拼接,有临路。按照中泰内部一本公开的武林秘籍《总图布局和销售价格的关系》,我们优化了梯户比和布局,做T6和T5,尽量全独栋;100米乘100米的超大中庭,人车分流,人性化全年龄段中庭,给予了初到这个城市的人梦想中的生活场景。优化标准层形态,减遮挡,多楼王。同时巧妙地利用52%的商业占比,做出了总价段更低,更有利于销售的产品。

  关于溢价,我们选择了“乐高”别墅这个产品。是的,这个产品非常适合这块地。曲径通幽,别有洞天,营造出大隐隐于市的居住体验感,更重要的是,它更出容积率,可以大幅度提高利润率。

  总结一下,中泰设计师们的考虑是这样的:商住比52:48,地块一侧临成青快铁站,商业就只能尽可能往那一侧摆了,而且商业除了做类住物业,其它形态就算能做出理论上的溢价,也卖不掉。溢价必须要靠48%的住宅用地来完成,高低配是唯一可行的路线,并且高层和别墅都不能牺牲货值,所以高层的解法是大中庭,多楼王单元,而低密产品则选择做联排别墅,通过多赠送、控面积、控总价来确保产品去化。

  踩盘间隙,陈筱秋提到了一个信息,锦巷兰台项目开盘之初,别墅价格大概一百多万,现在的市场价已经超过300万。还来不及感慨行情的力量是多么“伟大”,陈筱秋一句话就让小全全停下了抒情。

  “2016年初的成都房地产市场,还处于涨价潮的前夕,很少有人能够预判几个月之后的那一波行情,包括开发商和我们在内。所以这时的低密产品设计思路,还是必须要用性价比来打动客户,也就是高赠送、低总价。”从架构师的角色里挣脱出来,陈筱秋瞬间切换到精算师的思维模式。

  在住宅用地占比极为有限的情况下,做什么样的产品真的是一件非常“抠脑壳”的事情。

  大多数容积率3.0左右的高低配项目中,低密产品的首选是叠拼别墅,因为能够让低密产品来拉高溢价的总面积有限。然而领地这块地的容积率是4.0,从常规的产品规划逻辑上来讲,这样的容积率指标,基本已经没有做高低配的空间了。

  高低配中,低密产品溢价能力基本遵循独栋>联排>叠拼>洋房的规律。前边说了,这个项目的住宅用地指标只有48%,要追求溢价,低密产品的形态上,就只有再往上走一点点了,做到联排的形态。联排别墅项目要的调性,和叠拼+高层电梯项目所要的调性,自然不一样。

  客群定位和产品形态,是一对相互牵制的矛盾。只有把这个两个问题同时充分想清楚了,产品形态最终才有答案。

  中泰的设计师们从对项目地缘客群和城市地理的解读入手,抓住了“国宾板块”、“大隐于市”这样的关键词,以市场上高端产品正在兴起的中式风来破题,解决调性问题的同时,也将目标客群的范围对准了整个大城西乃至大成都范围,思路豁然开朗了。

  被中泰设计师们称为“乐高”别墅的联排产品,就是在这样的背景下研发出来的。三个不同户型,建筑面积控制在145—150平方米之间,基本上每种户型只有两三个平方米的差异,可以说户型结构完全一致,这样的户型,能够实现像拼乐高积木一样在地块中最大限度地布局下去。

  站在锦巷兰台的高层组团屋顶看别墅区,联排别墅如乐高积木一样拼搭起来的感觉如此强烈。规整的小天井、规整的组团间人行通道错位,规整的地面一层部分“巷子”的镂空,全部收在眼底。

  在锦巷兰台的别墅产品中,货值最大化的关键,就是超高赠送面积的可行性了。能够化身“无中生有”的魔术师,陈筱秋和团队对于规则的最大限度利用,成为了关键。

  “做‘乐高’别墅,其实本质上是为了把别墅连成一片,少退距离,最终达到多出容积率的效果。而别墅产品赠送面积的来源,仍然还是以地下室、客厅上空、露台和庭院为主。其中,仅庭院部分的赠送面积就占到了20平方米之多。我们以8号楼E1户型为例,露台和客厅上空均为赠送面积。整个套型总建筑面积146.32平方米,露台占到了16.53平方米,镂空面积19.38平方米,赠送总面积合计35.91平方米。这样一来,户型实得面积达到了超高的182.23平方米,还不包括地下室和花园赠送,性价比自然得到极大提升。”即使间隔了两年多,陈筱秋对于当时的建筑规范和指标依然如数家珍。

  完成这篇踩盘稿的时候小全全突然想起,2017年成都开始实施建筑面积计算的新规,目的之一就是严控“偷面积”。所以小全全私底下又问了陈筱秋,在新的面积计算规则之下,“乐高”别墅这个玩法,报建时还能通得过吗?

  不过,关于这个答案,她最终卖了个关子:“具体的解决思路,你们应该去看看我们设计的新希望锦麟府。”

  Ok,下一个踩盘的项目,就这么愉快的决定了。在见识了陈筱秋的“四重人格”之后,小全全对锦麟府之约充满期待。不知道,这位女设计师还将爆发出什么样的隐藏人格?

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